Jesteś tutaj

Nowe mieszkanie – to wyzwanie!

Mówi się, że podjęcie decyzji o zakupie mieszkania, to wierzchołek góry lodowej.

I słuszne jest to porównanie, bo tak do końca nigdy nie wiemy, jaka część góry kryje się pod wodą...

Ale... chcemy mieć własną górę, tak zdecydowaliśmy.

 

Co więc zrobić, żeby zmniejszyć ryzyko?

Jedno z pytań, nad którym możemy się zastanowić, to: czy warto dokonać wyceny nieruchomości?

Rozważmy niektóre plusy i niektóre minusy.

 

Sporo wyczytamy już w samej Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Zacznijmy od tego, co rozumiemy przez wycenę nieruchomości?

Jest to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.

Dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu określa się wartość rynkową. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest na piśmie, w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany przez 12 miesięcy, później należy go zaktualizować.

Kto sporządzi dla nas operat szacunkowy?

Rzeczoznawca majątkowy. Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do publicznie dostępnego Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa.

Zgodnie z Ustawą, to rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jakie informacje otrzymamy w sporządzonym dla nas operacie szacunkowym?

Określa to art.158. 1. ustawy, na którą się powołujemy:

„Rzeczoznawca majątkowy sporządza i podpisuje wyciąg z wykonanego przez siebie operatu szacunkowego, zawierający: 1) opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, w tym jej rodzaj oraz dane identyfikujące: a) działki ewidencyjne, wchodzące w skład tej nieruchomości, oraz usytuowane na nich budynki, jeżeli przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, b) budynki lub lokale, jeżeli przedmiotem wyceny jest nieruchomość budynkowa lub nieruchomość lokalowa; 2) zakres i cel wyceny oraz zastosowane podejście w wycenie nieruchomości; 3) wartość nieruchomości, wraz ze wskazaniem rodzaju wartości oraz daty jej określenia.”

 

Mamy już w garści operat szacunkowy i co nam to daje?

Wycena nieruchomości umożliwia nam poznanie rzeczywistej wartości naszego przyszłego mieszkania.

 

Plusy:

Zmniejszamy ryzyko przepłacenia. Z reguły sprzedawca zawyża wartość nieruchomości. To zrozumiałe, ale my chcemy kupować jak najtaniej, to też zrozumiałe. Mamy mocne podstawy do negocjacji. Zyskujemy podstawy do obniżenia ceny. To dobra wiadomość.

I mniej dobra dygresja: Dobrze znać rzeczywistą wycenę z jeszcze innego powodu - może będziemy musieli to mieszkanie sprzedać...

Minusy:

Może się zdarzyć, że po konfrontacji wartości przedstawianej przez sprzedawcę i wartości wynikającej z wyceny nieruchomości, okaże się, że nie mamy czego negocjować.

 

Jeśli będziemy ubiegać się o kredyt hipoteczny, to operat szacunkowy będzie dla banku podstawą podjęcia decyzji, jaką kwotę kredytu nam zaproponować i do oceny, na ile wartość nieruchomości stanowi zabezpieczenie kredytu. Mając wycenę, jesteśmy zorientowani w realnej wartości tej nieruchomości.

 

Plusy:

Mamy obiektywną wycenę. Znamy ją. Nie spotkamy się z oceną, że wartość nieruchomości jest zawyżona. Nie dowiemy się, po dokonaniu wyceny własnej przez bank, że nieruchomość ma znacznie niższą wartość, a my tym samym – niższy wkład własny.

Mamy porównanie. Nasz jeden operat szcunkowy możemy złożyć w różnych bankach. Po otrzymaniu decyzji kredytowych i uzyskaniu informacji o tym, co proponują banki, możemy próbować negocjować warunki i wybrać najkorzystniejszą dla nas ofertę. Nawet niewielkie różnice mogą w przyszłości okazać się dla nas bardzo znaczące.

Minusy:

Bank może, bez opłat z naszej strony, dokonać wyceny wartości nieruchomości. Może się okazać, że nie odbiegającej od wyceny rzeczoznawcy majątkowego.

Bank może nie zaakceptować wyceny nieruchomości dokonanej przez danego rzeczoznawcę majątkowego, jeśli nie upewnimy się wcześniej, którzy rzeczoznawcy są akceptowani jednocześnie przez wszystkie banki, do których chcemy składać wnioski.

 

Podsumowując, zastanawiając się nad zmniejszeniem ryzyka, warto rozważyć możliwość wyceny nieruchomości. Możemy uznać wycenę nieruchomości za zbędny wydatek – i rzeczywiście może się takim okazać.

Z drugiej strony - operat szacunkowy dokonany przez godnego zaufania i profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego może mieć dla nas dalekosiężne skutki.

Na dzień dzisiejszy przedstawia się jako kolejny, kolejny koszt, ale może zminimalizować nasze ryzyko.

Ryzyko przepłacenia za mieszkanie lub ryzyko przepłacenia za kredyt hipoteczny.

 

Wycenę nieruchomości możemy potraktować jako swego rodzaju krok do poznania i ogarnięcia góry, którą mamy przed sobą.

Nie wiemy, jak w przyszłości zmieni to nasze życie... wycena nieruchomości gdynia.

 

 

 

 

 

 

 

Bibliografia

 

Akt prawny:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, 1777).

Dodaj komentarz

Plain text

  • Znaczniki HTML niedozwolone.
  • Adresy internetowe są automatycznie zamieniane w odnośniki, które można kliknąć.
  • Znaki końca linii i akapitu dodawane są automatycznie.
CAPTCHA
Udowodnij, że jesteś człowiekiem.
Image CAPTCHA
Podaj znaki jakie widzisz na obrazku.